2020

Covid-19 có thể khiến bất động sản nghỉ đông, nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt, chờ bắt đáy nhưng lịch sử cho thấy chỉ 5-10% làm được điều này.

Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang cho biết, trong tháng 2 và tháng 3/2020, đa số nhà đầu tư bất động sản tạm thời áp dụng chiến lược hoạt động cầm chừng khi dịch diễn biến ngày càng phức tạp. Tuy nhiên, từ tháng 4 trở đi, số lượng nhà đầu tư đợi bắt đáy bất động sản có xu hướng tăng lên.

Nhóm nhà đầu tư này chuẩn bị dòng tiền mặt để lùng mua bất động sản giá thấp hơn cột giá năm 2019, thậm chí kỳ vọng mức giá mới quay về giai đoạn nhiều năm trước. Phản ứng của nhóm nhà đầu tư này bắt nguồn từ tâm lý dò đáy thị trường, khi bất động sản khủng hoảng năm 2008, khá nhiều loại tài sản rơi vào trường hợp xấu, bốc hơi 50% giá trị và họ tin lịch sử có thể lặp lại.

Xem thêm:>> the terra an hưng hà đông

Tuy nhiên, dấu hỏi lớn đặt ra là lúc nào thích hợp để bắt đáy bất động sản? Ông Quang nhận xét, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất là chờ kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Thị trường cần thêm nhiều dữ liệu: mức độ ảnh hưởng của Covid-19 nặng nhẹ ra sao, các gói tài khóa được phân bổ thế nào, các kênh đầu tư liên thông với địa ốc có duy trì được hay không, các chính sách hỗ trợ ngành bất động sản đến đâu... để xác định điểm bắt đầu và từ đó dò tìm điểm cuối của biến động giá tài sản.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: *Lucas Nguyễn*

Nếu dựa vào lịch sử gần nhất của chu kỳ suy thoái là cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 thì đến đầu năm 2014 có thể xác định được vùng giá đáy. Cụ thể, đáy của cuộc khủng hoảng năm 2008 được nhìn dưới góc độ biến động giá. Từ các đợt sóng suy thoái nhỏ năm 2011 trở đi, đến tháng 2/2014 bắt đầu xuất hiện vùng giá đáy khi có dự án tại quận 12 chào bán căn hộ siêu rẻ (thấp nhất thị trường). Giá bất động sản rẻ nhất thời điểm này bằng 50% của giá căn hộ năm 2008.

Kể từ cột mốc đầu quý II/2014 trở đi, giá nhà đất trên thị trường nhích dần lên, tăng nhẹ trong giai đoạn 2014-2015, đến giai đoạn 2016-2018 liên tục xuất hiện tình trạng sốt đất. Cuối năm 2018 đến năm 2019 thị trường bắt đầu gặp chướng ngại vật là hàng loạt vướng mắc pháp lý, đà giảm tốc xuất hiện rõ dần. Năm 2020, Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, nhiều loại hình bất động sản bắt đầu gặp khó khăn trong khai thác kinh doanh, thanh khoản giảm.

Xét diễn biến của lịch sử thị trường bất động sản TP HCM, mốc khủng hoảng gần đây nhất là tháng 2/2014 cho thấy, nếu bất động sản từ vùng giá thấp nhất bắt đầu chuyển hướng đi lên, đó chính là điểm cuối của vùng đáy. Nếu trong 6 tháng cột giá tăng 15-20% thì thời điểm trước đó 3-6 tháng có thể tạm gọi đáy.

Tuy nhiên, diễn biến bất ngờ nằm ở chỗ trong thời gian thị trường địa ốc suy thoái, đa số người mua cứ chờ đợi vùng giá siêu rẻ nhưng không đưa ra quyết định mua vào. Đây chính là khoảng thời gian lượng bất động sản bán giảm giá khoảng 10-20% xét theo quý, một số ít tài sản có giá chỉ bằng 50% giai đoạn 2008 nhưng vẫn bị hoài nghi.

Theo quan sát của ông Quang, chỉ 5-10% nhà đầu tư mua được lúc xuất hiện giá đáy. Khoảng 10-15% nhà đầu tư mua được bất động sản cao hơn giá đáy 15-20%. Trong khi đó, có đến 30-40% người dân ra quyết định mua bất động sản cao hơn giá đáy 25-35%. Phần còn lại của thị trường vẫn do dự cho đến khi bất động sản trở lại ổn định, tăng tốc, lập đỉnh mới. Cuối cùng họ chọn mua bất động sản vùng trũng, giá thấp, hoặc ít bị ảnh hưởng hoặc chuyển hướng đầu tư ngành khác.

Có hơn 2 thập niên quan sát các cung bậc thăng trầm của thị trường, ông Quang cho rằng chiến lược chờ bắt đáy không dành cho số đông vì chỉ 5-10% nhà đầu tư nhắm trúng đích. Phần còn lại của thị trường, quyết định mua tài sản phụ thuộc vào nhu cầu cấp thiết đến đâu và giao dịch có đạt được mức giá thuận mua vừa bán hay không.

Với diễn biến phức tạp của dịch, ông Quang cho rằng đây là giai đoạn tốt để nhà đầu tư quan sát thị trường, chọn lọc thời điểm thích hợp và mạnh dạn mặc cả mua vào tài sản nếu thương lượng được mức giá kỳ vọng.

Khi dịch còn chưa kết thúc, rất khó để đánh giá đầy đủ sức ảnh hưởng sâu rộng của nó với toàn thị trường bất động sản. Vì vậy, với những nhà đầu tư theo trường phái ăn chắc mặc bền, sợ mua hớ với giá cao và chỉ muốn lùng mua giá rẻ, có thể tiếp tục chờ đợi, thăm dò đáy thị trường cho đến khi các dữ liệu đánh giá được công bố đầy đủ.

Chuyên gia này cũng phân tích thêm, nhóm nhà đầu cơ bất động sản có vốn yếu và đang dùng đòn bẩy tài chính thường khó gồng nổi khi một vài mắt xích của thị trường bị lung lay. Đây là nhóm nhà đầu tư dễ bị tổn thương nhất trong mùa đại dịch.

Tuy nhiên, rất khó đưa ra dự báo về sức chịu đựng chi phí tài chính của nhóm nhà đầu tư này nên càng khó đoán khi nào họ có thể bán tài sản với giá "sale off" (giảm giá mạnh). "Chỉ có phản ứng thực tế từ thị trường mới định lượng được làn sóng chờ bắt đáy bất động sản diễn biến ở mức độ nào và hiệu quả đến đâu. Phần quan trọng của dữ liệu này phụ thuộc vào thời điểm đại dịch kết thúc", ông Quang nói.

Xem thêm:>> Căn hộ Thăng Long City Đại Mỗ giá chỉ từ 600 triệu đồng

Xem thêm:>> Giá bán chung cư The Terra An Hưng, nhận đặt chỗ tòa V1

Sự chững lại của thị trường bất động sản hiện tại đã khiến giới đầu tư liên tưởng tới bức tranh ảm đạm giai đoạn 2011-2013.

Nhìn lại giai đoạn 2011-2013

Đã gần 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.

Xem thêm:>> dự án the terra an hưng

Tiếp nối sự rời rạc từ thời điểm cuối năm 2010, cộng hưởng từ siết tín dụng, thị trường bất động sản 2011-2013 bắt đầu khoảng thời gian chạm đáy khi nguồn vốn - nhựa sống bị thắt chặt từ phía các ngân hàng.
Nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án. Chênh lệch giữa cung - cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt.
Ám ảnh của giai đoạn đó là sự đổ vỡ domino của hàng loạt các dự án bất động sản. Từ những sản phẩm “đắt hàng”, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã chấm dứt bằng dãy nhà bỏ hoang và hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Đây cũng là giai đoạn mà vốn FDI đổ vào bất động sản thấp kỷ lục trong vòng 5 năm trở lại trước.
Nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”.
Soi chiếu với thị trường bất động sản hiện tại
Ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản nhanh chóng rơi vào điểm trũng nhanh hơn so với dự đoán trước đó.
Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quý 4 – 2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây sẽ là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.
Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc condotel, lượng hàng tồn lên 10 vạn căn.
Mặc dù tỉ lệ hấp thu được ghi nhận là có nhưng lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Những phân khúc đắt tiền có xu hướng giảm xuống.
So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra Thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao.
“Cầm cự” là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra. Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu.
Khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp khi cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn.

Tất nhiên, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng.
Trước đó, tại sự kiện Diễn đàn thường niên bất động sản 2019, ông Trương Anh tú cho rằng, thị trường bất động sản năm 2011-2013 có một điểm khác là niềm tin của nhà đầu tư bị mất. Còn thị trường ở giai đoạn 2018-2019 và sang nước 2020, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn.
Cũng tại Diễn đàn, dự báo về thị trường năm 2020 vẫn còn tươi sáng. Nhưng đến hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang kéo thị trường không diễn ra theo kịch bản lạc quan như thế. Bởi một cuộc khủng hoảng kinh tế đang đến gần. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần.
Dẫu đang lặp lại 1 phần kịch bản 2011-2013 nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại khi đại dịch được kiểm soát.

Nhật Minh

THAM KHẢO THÊM :

Căn hộ rộng 150m2 tại dự án Stellar Garden

Giá bán chung cư The Terra An Hưng, nhận đặt chỗ tòa V1

Các căn hộ Jupiter có trần cao, không gian thoáng đãng nên cư dân có thể ngắm cảnh thành phố bất cứ lúc nào.

Đại diện Công ty Cổ phần và Kinh doanh xây dựng Quang Minh - chủ đầu tư dự án Stellar Garden cho biết, người dân ngày càng đòi hỏi cao về không gian sống, chú trọng đến sức khỏe. Do đó, Stellar Garden sẽ hướng tới mục tiêu xây dựng những căn hộ có tầm nhìn khoáng đạt, nhiều khoảng xanh, trong đó có các căn hộ Jupiter.

Với diện tích tới 150m2, các căn hộ Jupiter có tầm nhìn không giới hạn. Từ đây, cư dân có thể ngắm cảnh thành phố hay nhìn ra hệ thống tiện ích, khoảng xanh phía dưới. Các kiến trúc sư của dự án cũng nghiên cứu, sắp đặt những tiện ích hòa quyện với khoảng xanh, tạo nên tầm nhìn nội khu độc đáo. Cư dân có thể chiêm ngưỡng khung cảnh lầu tinh tú, bể bơi sang trọng và khu vui chơi dành cho trẻ em hay khu chơi cờ và vườn xanh tiện ích.

Xem thêm:>> dự án the terra an hưng hà đông

Không gian lầu tinh tú tại Stellar Garden.

Bên cạnh tầm nhìn đắt giá, căn hộ Jupiter cũng gây ấn tượng với khách hàng bằng thiết kế theo tiêu chuẩn "nhà cao cửa rộng". Trần cao 3,1 mét, chiều rộng cửa 1,4 mét, hành lang rộng 2,9 mét, hệ thống cửa sổ sử dụng thiết kế bay window tạo sự thông thoáng cho căn hộ. Kết cấu tường vách chịu lực, dầm sàn bằng bê tông cốt thép đổ liền khối sẽ tạo không gian sống yên tĩnh, thanh bình cho cộng đồng dân cư.

Phối cảnh căn hộ mẫu Jupiter của dự án Stellar Garden.

"Căn hộ Jupiter là tâm huyết của chúng tôi khi xây dựng dự án Stellar Garden, nổi bật với diện tích rộng, tầm nhìn thoáng và thiết kế đảm bảo tính kết nối giữa các thành viên trong gia đình. Với mức giá từ 35,7 triệu đồng mỗi m2 cùng nhiều ưu đãi, chúng tôi hy vọng giúp những gia đình với tích lũy tài chính ở mức vừa phải có thể an cư", chủ đầu tư dự án Stellar Garden cho biết.

Bên cạnh Jupiter, tại Stellar Garden, khách hàng cũng có thể tìm thấy nhiều mô hình căn hộ khác, với diện tích đa dạng từ 91,2m2 đến 150,3m2. Công ty Cổ phần và Kinh doanh xây dựng Quang Minh đưa ra nhiều chính sách áp dụng với từng mã căn hộ như hỗ trợ lãi suất 0% từ 12 đến 24 tháng với giá trị vay lên tới 65%. Khách hàng mua nhà trong thời điểm này có cơ hội nhận ngay một chuyến du lịch châu Âu dành cho 2 người trị giá 100 triệu đồng.

Thông tin dự án:

Đơn vị tư vấn và quản lý bán hàng: Công ty TNHH Phát triển và Kinh doanh Bất động sản Weland

Đơn vị phân phối chính thức: An Phát Land, Grandland

Địa chỉ: 35 Lê Văn Thiêm, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội

Tâm Anh

THAM KHẢO THÊM :

Mặt bằng The Terra An Hưng - MBĐH tầng chi tiết tòa V2,V3

Eurowindow River Park : Khu đô thị mang phong cách Châu Âu